🏡 Immobilienkauf & -verkauf in Kroatien
Immobilienrecht in Kroatien – Klarheit für Käufer und Verkäufer
Als EU-Bürger können Sie in Kroatien Immobilien unter den gleichen Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsangehörige.
Für Schweizer ist bei der Grundbucheintragung ein Nachweis über den vorübergehenden Aufenthalt in Kroatien erforderlich.
Ob als Ferienhaus, Alterswohnsitz oder Kapitalanlage – der kroatische Immobilienmarkt bietet attraktive Möglichkeiten.
Doch Vorsicht: Der Kauf sollte rechtlich einwandfrei abgewickelt werden, da schon kleine Formfehler große Folgen haben können – insbesondere beim Eintrag ins Grundbuch.
🧾 Was Sie beim Immobilienkauf in Kroatien wissen sollten
Ein Zuhause beginnt mit einem sicheren Kauf
Rechte/Pflichten
• EU-Bürger dürfen in Kroatien uneingeschränkt Immobilien erwerben
• Schweizer müssen einen Vorübergehenden Aufenthalt in Kroatien anmelden
• Beim Kauf fällt eine Grunderwerbssteuer von 3 % an, die vom Käufer getragen wird.
Grundbuch & Kataster – zwei getrennte Register
Beim Kauf spielen zwei Register eine entscheidende Rolle:
• Grundbuch (Zemljišna knjiga): Dokumentiert das rechtliche Eigentum. Nur ein Eintrag hier macht Sie offiziell zum Eigentümer.
• Kataster (Katastar): Führt Angaben zur tatsächlichen Nutzung und Lage der Immobilie. Unterschiede zwischen Kataster und Grundbuch sind nicht selten – und müssen vor dem Kauf abgeglichen werden.
Der Kaufvertrag – kein Platz für Fehler
Der Kaufvertrag muss absolut korrekt und detailliert sein.
Ein einziges falsches Zeichen in der Objektbezeichnung kann zur Ablehnung der Grundbucheintragung führen.
Ein erfahrener Anwalt achtet darauf, dass:
• alle Grundstücksdaten übereinstimmen,
• keine Altlasten, Schulden oder Belastungen bestehen,
• die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt sind,
• und die Unterlagen formgerecht für das Grundbuch vorbereitet sind.
Nur Makler? - ohne Anwalt?
Auch wenn bereits ein Makler eingeschaltet ist, sollte der Kauf immer von einem unabhängigen Anwalt begleitet werden. Makler sind in erster Linie am Verkaufserfolg interessiert – nicht an der rechtlichen Absicherung der Käuferseite. Sie handeln selten vollkommen neutral und sind oft nicht mit den juristischen Details des kroatischen Immobilienrechts vertraut.
Ein spezialisierter Anwalt hingegen prüft objektiv und im alleinigen Interesse des Käufers:
👉 Kurz gesagt: Der Makler verkauft – der Anwalt schützt.
Wer auf anwaltliche Unterstützung verzichtet, riskiert teure Fehler, langwierige Verfahren oder sogar den Verlust von Eigentumsansprüchen.
Wer sicher kaufen will, braucht mehr als schöne Aussicht – nämlich gute Beratung.
Warum mit uns?
Wir arbeiten mit erfahrenen Anwälten zusammen, die auf das kroatische Immobilienrecht spezialisiert sind.
✅ Deutschsprachige Beratung – verständlich & ohne Anwaltsdeutsch
✅ Prüfung von Eigentumstiteln, Belastungen und Dokumenten
✅ Begleitung bei Kauf, Verkauf oder Schenkung von Immobilien - ohne zusätzliche Kosten
💬 Häufige Fragen zum Immobilienkauf und -verkauf in Kroatien ( FAQ)
🏠 Kauf einer Immobilie
Kann ich als EU-Bürger problemlos eine Immobilie in Kroatien kaufen?
Ja, Bürgerinnen und Bürger der EU/EWR dürfen Immobilien in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsangehörige erwerben.
Darf ich als Schweizer ein Haus in Kroatien kaufen?
Ja, das ist möglich. Allerdings ist eine Genehmigung des kroatischen Außenministeriums erforderlich. Beim Grundbucheintrag muss zudem ein Nachweis über den vorübergehenden Aufenthalt in Kroatien eingereicht werden.
Brauche ich einen Anwalt, wenn ich bereits einen Makler habe?
Unbedingt. Der Makler ist meist verkaufsorientiert – ein unabhängiger Anwalt schützt Ihre Interessen, prüft die Eigentumsverhältnisse, bereitet den Kaufvertrag korrekt vor und sichert die Eintragung ins Grundbuch ab.
Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf an?
- Grunderwerbsteuer beträgt 3 % der Kaufpreissumme, entfällt bei Neubauprojekten
- Anwaltskosten für Kaufvertrag/Eigentumsübertragung 1-2 % der Kaufpreissumme + 25% kroatische MwSt.
- Gebühr für Notar und Grundbucheintrags ca. 150 €-300€ + 25% kroatische MwSt.
- Maklerprovision 3 % + 25% kroatische MwSt.
Was passiert, wenn Grundbuch und Kataster nicht übereinstimmen?
Das kommt häufig vor. In solchen Fällen muss vor dem Kauf geklärt werden, ob eine rechtssichere Umschreibung möglich ist. Hier ist anwaltliche Unterstützung unbedingt zu empfehlen.
📜 Rechtliches & Dokumente
Welche Dokumente benötige ich für den Kauf?
In der Regel: Reisepass/Personalausweis, OIB-Nummer (kroatische Steuer-ID)
Was ist eine OIB-Nummer – und wie bekomme ich sie?
Die OIB ist eine persönliche Identifikationsnummer, die Sie für alle rechtlichen und steuerlichen Vorgänge in Kroatien benötigen. Sie kann beim zuständigen Finanzamt beantragt werden – wir helfen dabei gerne.
Was passiert nach Vertragsunterzeichnung?
Nach der notariellen Beglaubigung wird die Grunderwerbssteuer fällig und die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragt.
💼 Verkauf einer Immobilie
Was muss ich als Verkäufer beachten?
Sie müssen nachweisen, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind, und alle relevanten Unterlagen bereithalten (Grundbuchauszug, Katasterdaten, Energiezertifikat etc.). Der Verkauf muss notariell beglaubigt werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 3 Jahre liegen, kann unter Umständen eine Kapitalertragssteuer anfallen. Ein Anwalt berät Sie gerne individuell.
Kann ich aus dem Ausland verkaufen, ohne vor Ort zu sein?
Ja – mit einer korrekt ausgestellten Spezialvollmacht kann ein Anwalt den gesamten Verkaufsprozess in Ihrem Namen abwickeln.
📌 Allgemeines & praktische Hinweise
Muss ich persönlich nach Kroatien reisen?
Nicht unbedingt. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann vieles auch aus dem Ausland erledigt werden.
Wie sicher ist der Immobilienkauf in Kroatien?
Wenn ein Anwalt eingeschaltet ist, die Eigentumsverhältnisse eindeutig sind und der Kaufvertrag korrekt abgewickelt wird, ist der Kauf rechtssicher.
Wie finde ich eine seriöse Immobilie?
Wir arbeiten mit erfahrenen, geprüften Maklern zusammen und helfen Ihnen, rechtlich saubere Angebote zu finden – ohne böse Überraschungen.
Was muss ich nach dem Immobilienkauf beachten?
Nach dem Kauf sollten alle laufenden Verträge und kommunalen Abgaben wie Strom, Wasser, Gas, Müllgebühren sowie ggf. Internet und TV auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Gerne übernehmen wir diesen Schritt für Sie im Rahmen unseres Services – schnell, zuverlässig und ohne Sprachbarriere.